融资全面受阻，房企四面楚歌，未来只能依靠商业承兑汇票了，这个夏天，对于房地产商而言，无疑是最“冷”的，还未从信托“断供”的阴霾中走出，如今海外发债又迎来“重磅监管”！地产商不禁一声叹息，不是我太慢，而是变化实在是太快！

 

众所周知，房地产行业是一个极度依赖融资的行业，现金流就是企业的血液，正常一个地产公司的融资主要是依赖这些渠道：

 

1）银行贷款（早有拿地限）

 

2）信托通道（无法再增量了）

 

3）券商+基子通道（已被死死压缩）

 

4）境内债券（进入2季度全面收缩）

 

5）境外债券（遭遇不幸）

 

6）境内企业应收账款（地王上榜都被限制）

 

未来地产商只有一种路可走，那就是商票了！

 

地产融资全面受阻

 

5.17房地产融资再严管,银保监先出手

 

5月17日，银保监会发布了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）。其中再次强调了对房地产项目融资的严格管控。

 

5月底：央行+证监会联手限制地王发债+ABS

 

5月底，21世纪经济报道记者独家报道，央行、证监会将联手对此前拿地较为激进的“地王”房企在公开市场融资加以限制。5家房企在债券及ABS(资产证券化)融资方面的动作被指将要暂停。

 

7.11日：地产信托被传全面受限

 

当日有信息称：“光大信托紧急通知，所有房地产类项目募集截至今日12点，（包括直销和代销）全部停止，超过12点的全部退款。”日前，中国银保监会就因加强房地产信托领域的风险防控问题开展了针对信托公司的约谈警示，要求控制规模增速。

 

截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14%，较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，需要引起高度重视。根据第三方平台普益标准的统计数据， 2019年上半年，投向房地产领域信托产品共计发行2954款，占比39.43%，募集规模达到4531.94亿元。

 

7.12地产海外债非法外之地

 

7月12日，发改委官网挂出一则通知，题为“关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知(发改办外资〔2019〕778号)”，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时，还需就债务规模、期限等进行备案登记。

 

 

海外发债，不是你土豪有钱付利息，想发就能发！

 

一是房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；

 

二是房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、经我委备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》；

 

三是房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；

 

四是房地产企业应制定发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。

 

 

 

未来只能靠商票了？

 

目前地产融资渠道看，地产信托在3.5万亿，地产境内债在2.2万亿，地产ABS规模在4000-5000亿，境外人民币债余额约3400亿美金，大概是2.3万亿人民币。如此庞大的债券，如何应对？

 

根据恒大研究院的预计2018年下半年至2021年是房企债务集中兑付期，2018年有2.9万亿元债务兑付，2019年有6.1万亿元债务兑付，2020年有5.9万亿元债务兑付，2021年有3.4万亿元债务兑付。

 

在不能新增的背景下，房企此时必然想更多的方法来扩大融资.....

 

目前看地产公司应付票据余额在2018年年末才2680亿出头，这相比万亿的地产债，占比太低，能提升的比例很多。在目前融资全面受阻的情况下，部分地产公司必然会考虑加大票据融资！

 

从2018年来看，恒大、碧桂园是使用商票最多的，恒大更是高达近1400亿规模。在海外融资成本上升的情况下，地产公司积极开发商票融资途径也不是不可能。

 

不过，商票最终如何消化？通过银行途径还是涉及贷款额度问题。目前看商票如能通过银行进入票交所，再通过票交所进入非法人产品，这样预计可以减少额度占用问题。此外，部分商票带来的高收益，会增加此类产品的收益吸引力。

 

大胆预测：

 

1）房地产商未来的融资成本肯定会上升！

 

2）从下半年开始，地产商票规模必然会有大爆发！

 

3）地产商票作为优质理财资产必将受到市场极大追捧！

 

当然这系列的前提，都是基于商票的监管没有跟上而说的！