房地产行业下半年似乎又将面临一波严控。上周末国家发改委官网发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，针对对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求，强调房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。严监管的靴子终于落下，房企外债发行的融资渠道进一步缩窄。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，《通知》充分体现了防范金融风险的政策导向。限制了发行海外债偿还国内债、流动性资金补给、拿地等三种用途。类似管控很大程度上会对近期部分房企的海外融资形成利空影响，但也有助于防范相关房企的海外发债金融风险的扩大。对于处于偿债高峰期的房企而言，严监管的靴子渐次落下，今年下半年的资金链将迎来巨大挑战。

 

确有房地产信托退款

先是房地产信托被套上“紧箍咒”，7月11日下午，市场传言，光大信托、国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集。虽然随后光大信托澄清实为余额管控，但业内表示，但确有不少信托公司的房地产项目基本已经停了。“我们的几个地产信托被叫停了。如果已经成立了也就算了；还在募集期，没有成立的则要求给客户退款。从我来看，此次的紧急‘制动’，主要是针对一些中小型信托公司的房地产产品去年四季度以来爆发式增长，监管层看到了有给楼市‘输血’的蛛丝马迹，因此紧急叫停。”北京一家大型信托公司的负责人对21世纪经济报道记者表示。

 

5月中以来，多项文件要求控制房地产融资，就在近期，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。

 

除了房地产信托被收紧之外，海外发债的路也被堵。日前，国家发改委官网发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，针对对房地产企业发行外债申请备案登记提出要求，强调房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。严监管的靴子终于落下，房企外债发行的融资渠道进一步缩窄。

 

今年以来房地产企业对于发债就一直兴致勃勃。据中原地产研究中心统计，仅7月前10天，就有中骏集团、龙光地产等超过15家企业发布美元融资计划，金融超过100亿美元，债券利率存在一定分化。部分房企海外融资成本已经高达15%，例如，7月10日泰禾集团旗下子公司拟在境外完成4亿美元的债券发行，票面年息高达15%。“15%确实有点扎眼，但是不是高呢，如人饮水冷暖自知。有资金链紧张的企业为了融资给到18%，但都借不到钱。” 一位房地产业内人士张超（化名）表示。

 

未来三年为偿债高峰期

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年四季度以来，房企融资难度虽然不如此前，但需求缺口依旧较大。2019年全年房企融资需求都将呈现井喷态势。加之2019年5月，针对房地产行业融资渠道监管加严和偿债高峰期的到来，下半年资金短缺会更加明显。

 

 到期债务的规模到底有多大？中信建投分析师黄文涛发布的研究报告显示，存续房地产债到期偿还高峰在2021年，但若考虑回售条款，2019年房地产债偿还压力最大。未来5年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2019-2023年分别有3711.93亿元、4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。

 

从季度来看，2021年三季度房地产到期偿还量最高，为2339.26亿元，其次为2021年一季度的2061.87亿元，2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。

 

虽然单看到期偿还压力，今明两年压力相对较小，但房地产债中不少含有回售条款，即投资者可在回售日选择将债券按照一定价格回售给发行人。2019-2023年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元和82亿元房地产债可能被投资者选择回售。加上回售规模后，2019年为房地产债偿还压力高峰。其中，三季度房地产债到期压力最大，达到1133.24亿元。

 

“从中长期来看，头部房企融资成本收到的影响较小。此次受影响更大的可能是中小型民营房企。”华泰证券固定收益首席分析师张继强表示，大部分国企主要以银行信贷融资为主。而前民营企业由于信用资质难以保障，通过单一渠道融资的可能性较小。在资金链较为紧张的情况下，常借助境外债券、非标等形式融资。

 

国家统计局15日发布2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。整体来看，6月有63城新建商品住宅价格环比上涨，较5月减少4城。其中，新房价格环比涨幅居首的城市是洛阳，涨2.5%领跑；北上广深分别跌0.1%、涨0.3%、涨0.3%、涨0.5%。