今日，一则信息刷遍了朋友圈。

 

光大信托发布紧急通知称截止今日12点，暂停所有房地产类项目募集（包括直销和代销）。12点后已募集的此类项目全部退款。不仅仅是光大，国投泰康信托也暂停了此类项目。“已经打款的项目目前也全部退款了，暂停预登记，房地产类信托项目都暂停”，消息人士表示，目前涉及的主要是北京监管辖区内的信托公司。

 

而后，光大信托高层回应：这是谣言，实际情况是，按监管要求，对房地产项目进行余额管控，优化结构，平滑运作。光大信托坚持房住不炒，重点支持与政策导向一致的住房保障项目。

 

从整个事件中来看，确实以房地产融资为资产底包的信托产品，在发行、销售上遇到了“管控”。其实，近些年，监管机构对于房地产的融资持续的加以约束。今年5月17日，银保监会发布了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》中在信托领域中提到：

 

向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款；违法违规向地方政府提供融资；违规要求或接受地方政府及其所属部门提供各种形式的担保；违规将表内外资金直接或间接投向“两高一剩”等限制或禁止领域等。

 

从工作通知中不难看出，针对于房地产的借助信托通道的融资，在资质上、业务形式上监管都给出了规范。可以说，限制性条款非常多，这也给房地产的融资再蒙上一层寒冰。

 

从2017年以来，银行针对于房地产企业的融资开始收缩，一些二三线的地产，在银行无法获得贷款或融资。在“在“房住不炒”的大方针下，房地产进行融资的渠道越来越少。

 

然而，地产融资的需求依然存在，开始慢慢转向信托市场，以信托产品为工具，开始进行融资。毕竟，信托产品在市场上扮演了“万金油”的角色，产品设计较为灵活，购买信托的投资者起点较高，获取融资的速度较快。

 

所以，从在一定程度上造成了乱象，也给收紧的房地产融资开辟了新的“通道”。之所以暂停地产信托业务这其中有二个原因。

 

第一、地产信托产品占比太高

 

很多信托公司发行的地产融资信托产品占比太高，有的甚至超过了总发行额度的50%。银保监会之前会对包括光大信托等在内的数十家信托公司进行约谈，要求控制房地产信托业务增速，提高风险管控水平。为的就是压降发行产品的余额，使其回到正常水平。虽然，光大的高层表示，房地产融资业务是优质项目。但是，毕竟房地产的风险依然存在，如果放开了融资，很容易形成“高杠杆”和“泡沫”，也会让其他信托机构“纷纷效仿”。

 

第二、继续规范信托产品的底层

 

在今年年初，关于资管新规的延伸“信托新规”也将呼之欲出。其实，针对于信托产品投资标的近年来也是在逐步的规范和整治。

 

从信托产品的投资标的来讲。毕竟有“全能投资”的属性。信托产品能够把银行、证券、保险不能做的业务揽进来做。近几年的信托乱象屡见不鲜，从2015年的“股灾”中，很多配资公司借助信托产品进行融资，信托公司甚至成了配资资金的主要来源之一，也有的信托公司成为向股票配资融资工具或通道。最终，风险爆发不管是投资人还是信托公司都损失惨重。

 

所以，为了防止信托公司底层资产爆发风险，监管部门现阶段重点关注借助信托通道来融资的房地产项目。

 

最后，对于房地产企业融资来讲，目前依然是收紧的状态，房地产企业应该在此时“休养生息”，在融资的“寒冬期”要以回款为主，不要盲目的借助融资工具再扩张。对于信托公司来讲，压降风险，化解风险是主要方向，近期密集的针对信托产品的“严格监管”也预示着信托新规将要到来。